Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien

Autor:  Philipp Hofer Bestellnummer:  90009317 Preis:  74,00 EUR Hochschule:  Universität Stuttgart Deutschland Benotung:  1.3 Abgabedatum:  16.02.2004

Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien

Einleitung:
Die Kosten für die Erhaltung und Wiederherstellung des Nutzwertes einer Immobilie werden durch Rückstellungen abgedeckt. Sie sollen Höhe und Fälligkeit von künftigen Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen. Fehler bei der Ermittlung der anzusammelnden Rückstellungen können als Folge fehlender Mittel zu einem Instandhaltungsstau bzw. Sonderumlagen oder im umgekehrten Fall zu einer unnötigen Bindung von Kapital mit unzureichender Verzinsung führen. Für größere und komplexe Immobilien sollten deshalb Ergebnisse aus objektspezifischen und bautechnisch orientierten Untersuchungen vorliegen, um angemessene Rückstellungsansätze ableiten zu können.
Die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien erfordert ein vorausschauendes Handeln und Kalkulieren der in Zukunft entstehenden Kosten für Wartung, Inspektion und Instandsetzung und für eventuell anfallende Kosten für Modernisierung und Revitalisierung. Der Bereich der Immobilienverwaltung wird häufig von Fachleuten der Betriebswirtschaft ausgeübt, die eine gute betriebswirtschaftliche Verwaltung leisten, sich aber im Bereich der Rückstellungsbildung auf allgemeine Kennzahlen und einfache Formeln berufen. Tatsächlich aber sollte die Höhe der entstehenden Kosten für die Instandhaltung für jedes Gebäude individuell berechnet werden.
Die Vielfalt der kostenrelevanten Elemente in Gebäuden für die Instandhaltung ist groß. Es sollte für jedes Gebäudeteil abgeschätzt werden, wann eine Reparatur bzw. Neueinbau erforderlich ist. Die zeitliche Abschätzung und die erwartete Höhe der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen erfordert bautechnisches Verständnis. Die fachliche Beurteilung und das spezielle Wissen über Baustoffe und Bautechniken sind erforderlich.
Schäden, die frühzeitig erkannt und repariert werden, verhindern ein Ausweiten des Schadens auf andere Bauteile. Wird ein Schaden erst spät entdeckt, oder ist eine Renovierungsmaßnahme wegen fehlender Rückstellungen erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich, kann der Schaden durch Witterungseinflüsse oder durch den täglichen Gebrauch Ausmaße annehmen die ein Vielfaches des ursprünglichen Schadens betragen.
Als Folge mangelnder Wartung und Inspektion können Ausfälle von technischen Einrichtungen und Bauteilen einer Immobilie zu Schäden führen deren Regulierung für den Mieter bzw. Eigentümer nicht nur durch Geldwerte zu ersetzen sind.
Eine kontinuierliche Kontrolle, eine stetige Datenerfassung und Datenauswertung und eine verlässliche Abschätzung der künftig anfallenden Kosten der Immobilie sind die Grundlage für eine gute Immobilienverwaltung.

Inhaltsverzeichnis:
|Abbildungsverzeichnis|9
|Abkürzungsverzeichnis|12
1.|Einleitung|13
2.|Begriffsdefinitionen|15
2.1|Facility Management|15
2.2|Gebäudemanagement|15
2.3|Instandhaltung|16
2.3.1|Inspektion und Wartung|16
2.3.2|Instandsetzung|17
2.3.2.1|Kleine, große Instandsetzungen|17
2.4|Abgrenzung zu anderen Veränderungsmaßnahmen|17
2.4.1|Sanierung|17
2.4.2|Modernisierung|18
2.4.3|Revitalisierung|19
3.|Bauliche Einflussfaktoren auf die Kosten einer Immobilie|20
3.1|Der Lebenszyklus von Gebäuden|20
3.1.1|Einfluss des Facility Management in der Planungsphase auf die Gesamtkosten|22
3.1.2|Einfluss der Kosten in der Nutzungsphase auf die Gesamtkosten einer Immobilie|24
4.|Die Wohnimmobilie und deren Bewirtschaftung|26
4.1|Das Wohnungseigentum|26
4.1.1|Stockwerkseigentum|26
4.1.2|Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)|26
4.1.2.1|Unterschiede zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer Eigentümergemeinschaft|27
4.1.2.2|Begründungsformen des Wohneigentums nach WEG|27
4.1.2.3|Bedeutung und Bemessung der Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum|28
4.1.2.4|Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse von Wohnungseigentum|29
4.1.2.4.1.1|Sondereigentum|29
4.1.2.4.1.2|Gemeinschaftseigentum|29
4.1.2.4.2|Abgrenzungsprobleme zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum|31
4.2|Immobilienbewirtschaftung als Teilbereich des Facility Management|31
4.3|Betriebskosten von Immobilien|33
4.4|Unterschiedliche Interessenslagen am gleichen Objekt|36
4.4.1|Der Eigentümer|36
4.4.2|Der Nutzer|37
4.4.3|Der Betreiber|37
4.4.4|Die Gesellschaft|38
5.|Rückstellungen|39
5.1|Rückstellungen und Rücklagen|39
5.2|Zweck der Bildung von Rückstellungen|39
5.3|Problematik bei der Abschätzung der Höhe der erforderlichen Rückstellungen|40
5.4|Bildung der IR|41
5.5|Interessenskonflikte bei der Bildung der IR|42
5.6|Einflussfaktoren auf die Höhe der IR|44
5.6.1|Lebensdauer von Gebäudeelementen|44
5.6.2|Einflussfaktoren auf das Abnutzungsverhalten und die Lebensdauer von Gebäuden und deren Elemente|45
5.6.3|Inspektions- und Wartungsintervalle|47
6.|Methoden und Einflussfaktoren für die Ermittlung der erforderlichen Strategien der Instandhaltung|50
6.1|Rückstellungen|50
6.1.1|Instandhaltung nach der Ausfallstrategie|51
6.1.2|Instandhaltung nach der Inspektionsstrategie|52
6.1.3|Instandhaltung nach der Präventivstrategie|52
6.2|Konventionelle Methoden zur Bemessung der IRen|53
6.2.1|Einfache objektorientierte Berechnungsmethoden|53
6.2.1.1|Formel von Stein|54
6.2.1.2|Formel von Peters|54
6.2.1.3|Formel von v. Hauff|55
6.2.1.4|Instandhaltungspauschalen im öffentlich geförderten Wohnungsbau|55
6.2.2|Bewertung der Ansätze für Baupreissteigerungen|57
6.2.3|Vergleich der Ergebnisse einfacher Berechnungsmethoden|59
6.2.3.1|Vergleich der ermittelten IR-Zuweisungen|60
6.2.3.2|Beispiel für Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen aus den Rückstellungen|61
6.3|Konventionelle, elementorientierte Berechnungsmethoden|64
6.3.1|Vorgehensweise|65
6.3.2|Kostengliederung|66
6.3.3|Kostengewichtung der Gewerke|68
6.3.4|Konzentrationsanalyse-Analyse|70
6.3.5|Erwartungswerte bedeutsamer Gebäudeelemente|72
6.3.5.1|Kostenintensive Gebäudeelemente|72
6.3.5.1.1|Fenster und Türen|72
6.3.5.1.2|Fassaden|73
6.3.5.1.3|Dächer|73
6.3.5.1.4|Bodenbeläge|73
6.3.5.1.5|Heizflächen|74
6.3.5.2|Lebenszykluskosten kostengewichtiger Gebäudeelemente|74
6.4|EDV-Programme zur Ermittlung der erforderlichen Rückstellungen|82
6.4.1|Die ?Individuelle Instandhaltungsrückstellungsplanung?|82
6.4.2|Instandhaltungsrückstellungsplanung mit EPIQR|88
6.4.2.1|Konzept|88
6.4.2.1.1|Instandsetzung|89
6.4.2.1.2|Energieanalyse|92
6.4.2.1.3|Wohnraumqualität|94
6.4.2.2|Optimierung des Instandhaltungsbedarfs durch Einteilung der Gebäudeelemente in Zustandsklassen|95
6.4.2.2.1|Ermittlung der Wahrscheinlichkeitsverteilung von Gebäudeelementen|95
6.4.2.3|Vorhersage der Kosten für die Instandsetzung|98
6.4.2.3.1|Instandhaltungsplanung von Haustüren unter Berücksichtigung der Lebensdauer|99
6.4.2.3.1.1|Szenarien|100
6.5|Instrumentarium für die Optimierung der IRen|106
6.5.1|Konventionelle Verwalterpraxis|106
6.5.2|Einsatz von Gebäudeinformationssystemen|107
6.5.3|Anwendung von EDV-Systemen in der Praxis|108
7|Überprüfung der Ansätze für Rückstellungen an Hand einer Fallstudie und Vorschlag für künftiges Vorgehen|109
7.1|Fallstudie|109
7.1.1|Beschreibung des Objektes|109
7.1.2|Aufnahme und Unterteilung der bisher angefallenen Instandhaltungskosten|110
7.1.3|Auswertung der Instandhaltungskosten|111
7.1.3.1|Gewichtung der Bauleistungsbereiche|111
7.1.3.2|Zeitlicher Verlauf der Instandhaltungsmaßnahmen|114
7.1.4|Vergleich der ermittelten Instandhaltungskosten mit konventionellen Ansätzen für IR-Zuweisungen|120
7.1.5|Vergleich der Instandhaltungskosten mit EPIQR|123
7.2|Ermittlung der IR-Zuweisungen in der Verwalterpraxis|123
7.3|Formeln oder EDV-Programme?|124
7.3.1|Formeln|124
7.3.2|EDV-unterstützte, elementbezogene Verfahren|124
7.4|Vorschlag für das Vorgehen bei der Bildung angemessener Rückstellungen|125
7.4.1|Objektbezogene Grobschätzung|125
7.4.2|Gebäudeelementbezogene Feinschätzung|126
7.4.3|Festlegen IR-Zuweisungen|126
7.4.4|Aufbau eines technischen Expertenwissens|126
8.|Zusammenfassung und Ausblick|128
8.1|Zusammenfassung|128
8.2|Ausblick|130
|Literaturverzeichnis|132
|Anhang|135