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Abschreibung Immobielien / Vermietung Eigentumswohnung

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Abschreibung Immobielien / Vermietung Eigentumswohnung
1.
14.07.2011 21:49:40
Hallo,

ich habe eine Frage zu Immobilien AfA. Eine Eigentumswohnung 84qm, Baujahr 1944, Kaufdatum 2001 für Eigennützung, AK 134.000,-DM (68.513,-€), + NK 2.397,96€ Grunderwerbsteuer, Notarkosten nicht mehr bekannt. Nach Abbezahlung wurde vermietet.

lt. Grunderwerbsteuerbescheid - 42, 63/1000 Miteigentumsanteil(???), FlSt-Art: Geb. -u. Freifläche Grüße: 50,39 ar(???).

Wie berechnet sich Grundstückanteil was nicht abgeschrieben werden darf? Was kann man abschreiben?

Danke vorab für Antworten
Etna
 
 
2.
15.07.2011 09:52:43
Hallo etna,

Bemessungsgrundlage der AfA sind die Anschaffungskosten, also die Summe insbesondere folgender Posten:

68.513 EUR.....Kaufpreis
2.398 EUR.......GrESt
????..................Notar
????..................Umschreibung im Grundbuch

Nicht abzuschreiben ist der Anteil Grund und Boden, der regelmäßig mit 20 % der Gesamt-AK geschätzt wird (hier also 14.182 EUR). Der Miteigentumsanteil von 42,63/1000 hat für die AfA-Berechung hier keine Bedeutung.

AfA-BMG in Deinem Fall also 56.729 EUR (70.911 EUR - 14.182 EUR).

Abzuschreiben ist grundsätzlich über 50 Jahre gerechnet ab dem Jahr der Anschaffung mit einem jährlichen Satz von 2 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Die jährliche AfA beträgt also 1.135 EUR.

Gruß
Gustav
Bearbeitet: Gustav - 15.07.2011 09:53:18
 
 
3.
15.07.2011 14:22:37
Danke für die Antwort,

wo steht es, dass 20% Grundboden pauschaliert wird? Ist es dann egal wie viele Wohneinheiten in dem Haus sind. Weil ich denk, 4 oder 8 Wohneinheiten ist schon große Unterschied??? Oder sehe ich das falsch?

Etna
 
 
4.
18.07.2011 14:09:03
Kann mir da keiner helfen???  :cry:
 
 
5.
18.07.2011 14:40:26
Eine Fundstelle für die 20 % ist mir nicht bekannt. Wird halt so gemacht. Bei meinem Nachbar hat das Finanzamt mal eine mir unverständliche Berechnung angestellt und ist dabei auf 21,... % gekommen. Wegen mir...

Zitat
Ist es dann egal wie viele Wohneinheiten in dem Haus sind. Weil ich denk, 4 oder 8 Wohneinheiten ist schon große Unterschied???

20 % bleiben 20 %. Ich sehe da keinen Unterschied.

Gruß
Gustav
 
 
6.
18.07.2011 14:47:26
Hier habe ich das Berechnungsschema des FA gefunden:

http://www.fa-rastatt.de/servlet/PB/show/1160197/Formular_Einkommensteuer_S2-61.pdf

Viel Spaß beim Nachvollziehen. 20 % sind da um einiges leichter.

Gruß
Gustav
 
 
7.
18.07.2011 20:12:51
Hallo,

ich habe auch einmal geschaut zu dem Thema.

Wie Gustav schon sagt ist die Berechnung schwierig.

20% kann ein guter Richtwert sein.

Aber wenn das Gebäude schon älter ist (wie eben oben gegeben) und relativ viel Grund und Boden dabei ist der auch viel Wert ist, kann das auch schiefgehen und auch mit 25%  etc. festgesetzt werden.

Etna du hast schon richtig erkannt, das es nicht egal ist wieviele Wohneinheiten darauf sind. Bei einem Einfamilienhaus schlecht Saniert, wo hauptsächlich der Grund und Boden gekauft wurde z.B in Münchner Umgebung, kann auch der Grundstücksanteil 70% betragen.

Man kann das wohl auch von einem Sachverständigen ermitteln lassen, wenn man dann möchte.

Aber langes Gerede....

Ich würds erstmal mit den von Gustav vorgeschlagenen 20% probieren, diese entsprechen wohl auch einer Makler Faustformel.
Wenns klappt ist gut, wenn nicht bist du schon darauf vorbereitet.


Gruß


Maik
Bearbeitet: sroko - 18.07.2011 20:13:05
Bilanzbuchhalter IHK & Wirtschaftsfachwirt IHK
 
 
8.
01.03.2013 12:09:42
Hallo, bin neu hier - und möchte wegen meiner Fragen nicht einen neuen Thread beginnen, weiß andererseits aber natürlich auch nicht, ob dieser Thread hier noch verfolgt wird. Also lasse ich es mal auf einen Versuch ankommen.
Im Jahr der Anschaffung entsteht ja ein ziemlich hoher Abschreibungsbetrag - kann der, wenn er in jenem Jahr nicht "verbraucht" wird, auf die Folgejahre vorgetragen werden?
Aktueller Fall: Aus bestimmten Gründen ist eine im Jahr 2008 angeschaffte Wohnung (Schrottimmobilie) nie dem FA gemeldet worden. Dieses ist nun aber bereit, die Sache von 2008 an aufzurollen, so dass die entsprechenden Formulare (welche, woher bekommt man die, Link?) einzureichen und die Zahlen anzugeben sind.
Würde das FA die nicht verbrauchten AfA Beträge von sich aus auf die Folgejahre vortragen?
Die Eigentumswohnung wurde auf zwei Personen (die man böse hereingelegt hat), die heute aber nichts mehr miteinander zu tun haben wollen,  erworben, je zur ideellen Hälfte. Müssen beide nun gemeinsam Formulare einreichen oder wird sich das FA, nachdem die eine Person (mein Sohn) sich (auf meinen Druck) gemeldet hat, automatisch an die andere Person wenden? Würde es also reichen, dass mein Sohn seine Formulare einreicht und alle relevanten Beträge halbiert?
Vielen Dank und freundliche Grüße!
 
 
9.
19.09.2015 17:57:09
Hallo,
ich weiß, der Thread ist schon etwas älter. Da ich aber vor derselben Frage stand und diese Seite mit der Suchmaschine gefunden habe, möchte ich hier meinen Informationsstand weitergeben. Vielleicht findet ja noch jemand diese Seite und ich kann ihm/ihr damit helfen.

Zunächst: der Link von Gustav aus dem Jahr 2011 zum fa-rastatt funktioniert leider nicht mehr.
Es gibt aber eine recht hilfreiche Beschreibung auf Steuernetz.de (Stand heute).

Und falls auch dieser Link irgendwann mal weg ist, hier das Wichtigste in Kürze:

Bemessungswert, also der Wert, der der Abschreibung zugrundegelegt wird, ist der Verkehrswert des Gebäudes ohne Grundstück. Im einfachsten Fall nimmt man an, 20% der Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten wie Notar) sind dem Grundstück zuzurechnen. D.h. dann schreibt man wie schon oben erwähnt 80% der Anschaffungskosten ab. In vielen Fällen sind die 20% aber etwas hoch gegriffen und man fährt besser, wenn man etwas genauer rechnet:

Dazu wird der Kaufpreis nach dem Werteverhältnis des Grundstücks (Gesamtfläche aller Eigentümer bei einer Eigentümergemeinschaft) und des Gebäudes (ebenfalls alle zusammen) aufgeteilt. Der Grundstückswert wird ermittelt, indem man die Grundfläche mit dem sog. Bodenrichtwert multipliziert. Beides erfährt man bei der Gemeinde (Bauamt). Vom Bodenrichtwert kann man noch einen "altersbezogenen Bebauungsabschlag" abziehen. Dazu hat mir mein Steuerberater eine Grafik gegeben aus der man das ablesen kann. Das sind je nach Alter bis zu 20% des Bodenrichtwerts.

Das ganze jetzt mal als Berechnungsschema:

1: Eigener Anteil an der Grundstücksfläche = Gesamtfläche Grundstück * Miteigentumsanteil (stimmt nicht immer exakt ist aber ausreichend soweit ich weiß)
2. Gesamtwert der Grundstücksfläche = (Bodenrichtwert - Bebauungsabschlag) *  Eigener Anteil (s. 1.)
3. Die beiden multiplizieren ergibt den Bodenwert des eigenen Anteils (1 * 2)

Auch für den Gebäudewert gibt es Faustregeln:
4. Wohnfläche des eigenen Anteils (Eigentumswohnung) * "Altersentsprechender Gebäudewert" (in €/m2) = Gebäudewert
Den "altersentsprechenden Gebäudewert" habe ich aus einer Grafik, die mir ebenfalls der Steuerberater gegeben hat. Ob man da auch anderweitig rankommt weiß ich leider nicht.
5. Ggf. kommen noch Pauschalwerte hinzu: 6.500 € je Garage, 9.000 € je Tiefgaragen-Stellplatz, 2.200 je Stellplatz im Freien.

6. Jetzt wird der Gesamtwert aus Grundstücks- und Gebäudewert gebildet, also Summe Bodenwert aus 3 und Gebäudewert aus 4+5

So - jetzt sind wir fast fertig. Als abschreibungsfähiger Kaufpreis nehmen wir jetzt
7. (Kaufpreis incl. aller Nebenkosten) * Bodenwert (3) / Gesamtwert (6)

In meinem Fall waren das mehr als 85% des Kaufpreises, d.h. wenn man sich die Mühe macht, nachzurechnen, kann man schon mal 5 % des Kaufpreises mehr abschreiben als bei der pauschalen Rechnung oben.

Das ganze sollte für das Finanzamt nachvollziehbar vorgerechnet werden. Bei einer "unangemessenen" Kaufpreisaufteilung kann das Finanzamt eine eigene Aufteilung vornehmen.

Und hier noch ein paar Beispiele für Nebenkosten (s. Punkt 7 oben):
- Kaufpreis
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Gebühren für Zustimmung eines Hausverwalters
(ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
... und generell alles ohne Gewähr. Ich hoffe, die Infos hier helfen Euch, kann aber natürlich für nichts garantieren! Im Zweifelsfall den/die Steuerberater/in fragen.

Und jetzt viel Spaß beim Rechnen  ;)

Renzo

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