Mietkaution buchen

Praxisbeitrag zur buchhalterischen Erfassung von Mietkautionen bei Mietern und Vermietern

Sowohl im privaten Bereich als auch im wirtschaftlichen Geschäftsverkehr relevant, aber aufgrund der vergleichsweisen geringen Häufigkeit im Rahmen der buchhalterischen Erfassung immer wieder mit Fragen verbunden: das Buchen von Mietkautionen. In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen alles, was Sie für die buchhalterische Behandlung von Mietkautionen als Mieter und als Vermieter wissen müssen.

Grundsätzliches zur Mietkaution

Die Mietkaution (auch "Mietsicherheit" genannt) ist eine Leistung in Geld, die dem Vermieter von Wirtschaftsgütern und Räumlichkeiten als Sicherheit für den vermieteten Gegenstand bzw. die überlassenen Räumlichkeiten dienen soll. Sowohl bei Fahrzeugmieten, als auch beim Anmieten von Geschäftsräumen, Werkstätten und Lagerhallen fallen in aller Regel Kautionen an.


Bei Immobilien beläuft sich die Kaution in Deutschland in aller Regel auf zwei bis drei Nettokaltmieten und ist von dem Mieter vor Inanspruchnahme der Räumlichkeiten an den Vermieter zu überweisen.

Behandlung von Mietkaution beim Mieter


Bilanzierende Unternehmer als Mieter

In der Bilanz sind geleistete Kautionen grundsätzlich unter den "sonstigen Vermögensgegenständen" im Umlaufvermögen auszuweisen. Aufgrund des Maßgeblichkeitsprinzips aus §5 (1) S. 1 EStG gilt dieser Ansatz auch in der Steuerbilanz. Sollte ein Mietvertrag jedoch auf unbestimmte Zeit oder auf eine Zeit von mehr als 5 Jahren abgeschlossen sein, ist die gezahlte Kaution im Anlagevermögen unter den "sonstigen Ausleihungen" auszuweisen. Auch hier gilt der Ansatz sowohl für die Handels-, als auch für die Steuerbilanz.

Sollkonto SKR03 Kontenbezeichnung Habenkonto SKR03 Kontenbezeichnung
0540 / 1525 Sonstige Ausleihungen / sonstige Vermögensgegenstände 1200 Bank
Sollkonto SKR04 Kontenbezeichnung Habenkonto SKR04 Kontenbezeichnung
0930 / 1350 Sonstige Ausleihungen / sonstige Vermögensgegenstände 1800 Bank


Wichtig: im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses stellt die Vereinbarung bzw. die Zahlung der Kaution keinen handelsrechtlichen oder steuerlichen Aufwand dar. Erst im Falle des Einbehalts der Kaution durch den Vermieter, kann eine Buchung als Aufwand erfolgen.
Beispiel – Verbuchung Mietkaution beim Mieter: Unternehmer G mietet bei Vermieter V eine Werkstatt samt Lagerhalle auf unbestimmte Zeit für monatlich 1.890 Euro. V verlangt dafür eine Kaution in Höhe von 3.500 Euro, welche G unverzüglich stellt. G erfasst die Kaution in seiner Buchhaltung (SKR04) unter den sonstigen Ausleihungen (Buchungssatz: sonstige Ausleihungen 0930 an Bank 1800 in Höhe von 3.500 Euro).

Buchung der Mietkaution in der Einnahme-Überschussrechnung (EÜR) als Mieter

Steuerpflichtige, die nicht aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Bilanzierung verpflichtet sind (z.B. kleine Gewerbetreibende) können ihren steuerlichen Gewinn auch durch die Ermittlung des Überschusses der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben bestimmen. Hierbei gilt der Grundsatz des Zufluss-/Abflussprinzips. Das heißt Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben sind in dem Jahr steuerlichen zu berücksichtigen, in dem sie tatsächlich geleistet werden. Fraglich ist, ob dieser Grundsatz auch für gestellte Kautionen gilt und sie somit, abweichend zu den Vorschriften bei der Aufstellung einer Bilanz, im Zeitpunkt des Abflusses und im Zeitpunkt des Zu- bzw. Rückflusses als Betriebsausgaben und Betriebseinnahmen zu behandeln sind.

Das ist nicht der Fall. Gem. § 4 (3) S. 4 f. EStG gelten die Vorschriften zur Bilanzierung von nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (Mietkaution für langfristige Verträge) und für mit Wertpapieren vergleichbare nicht verbriefte Rechte (Mietkautionen für kurzfristige Mietverhältnisse) grundsätzlich auch bei der Ermittlung des steuerlichen Gewinns im Falle der Einnahme-Überschussrechnung (EÜR). Somit sind auch hierbei die Zahlung der Kaution bei Mietbeginn und der Erhalt der Kaution noch Beendigung des Mietverhältnisses nicht als Betriebseinnahme oder Betriebsausgabe zu erfassen.

Erfassung von Mietkaution als Vermieter

Entsprechend zur Behandlung der Kaution beim Mieter, ist die erhaltene Kaution beim Vermieter nicht als Mietertrag oder Umsatz zu erfassen und stellt dementsprechend auch keine steuerliche Betriebseinnahme dar. Stattdessen erfolgt sowohl in der Handels- als auch in der Steuerbilanz ein Ausweis unter den sonstigen Verbindlichkeiten. Ein spezifischerer Ausweis kann sich in Abhängigkeit des verwendeten Kontenrahmens auch aus der Laufzeit des zu Grunde liegenden Rechtsgeschäfts bzw. Mietverhältnisses ergeben.

Sollkonto SKR03 Kontenbezeichnung Habenkonto SKR03 Kontenbezeichnung
1200 Bank 1733 - 1735 Erhaltene Kautionen
Sollkonto SKR04 Kontenbezeichnung Habenkonto SKR04 Kontenbezeichnung
1800 Bank 3550 - 3557 Erhaltene Kautionen

Beispiel – Verbuchung Mietkaution beim Vermieter: Der Unternehmer U vermietet sein Lagergrundstück an den befreundeten Unternehmer W für 1.500 Euro im Monat. U verlangt eine Kaution in Höhe von 3.000 Euro, die W unverzüglich stellt. U verbucht die Kaution in seiner Buchhaltung (SKR04) unter den erhaltenen Kautionen (Buchungssatz: Bank 1800 an erhaltene Kautionen 3550 in Höhe von 3.000 Euro).

Kein Vorsteuerabzug und keine Umsatzsteuerpflicht bei Mietkautionen

Weder im gewerblichen noch im privaten Wirtschaftsverkehr stellen Kautionen – im Gegensatz zu der Miete – ein Entgelt für eine sonstige Leistung dar und sind somit nicht umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter im Rahmen der Vermietung zur Umsatzsteuer optiert hat. Das bedeutet, dass weder Mieter noch Vermieter Vorsteuer aus der Stellung der Kaution geltend machen können bzw., dass keine Umsatzsteuer abzuführen ist.

Behandlung von Zinsen auf die gestellte Kaution

Grundsätzlich ist gemäß § 551 BGB eine Verzinsung der vom Mieter beim Vermieter hinterlegten Kaution vorzunehmen. Damit einhergehend hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen mit einer Kündigungsfrist von maximal drei Monaten anzulegen.

In der Praxis gibt es - insbesondere im gewerblichen Bereich - weitere Regelungen zur Anlage der Kaution auf Seiten des Vermieters und zur Auszahlung oder dem Einbehalt der dadurch erwirtschafteten Zinsen.

So kann vereinbart werden, dass die Zinsen regelmäßig (z.B. jährlich) auszuzahlen sind oder bei dem Vermieter verbleiben und erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden. In jedem Fall ist eine periodengerechte Erfassung beim Mieter erforderlich, wenngleich diese in der Praxis auch oft angesichts der Wesentlichkeitsgrenzen unterbleibt. Wenn Sie die aus der Anlage der Mietkaution entstehenden Zinsen als Mieter korrekt erfassen möchten, fordern Sie bei Ihrem Vermieter zum Jahresende im Rahmen Ihrer Abschlussarbeiten eine Abrechnung über die im Wirtschaftsjahr entstandenen Zinsen an und verbuchen diese als Ertrag.


letzte Änderung A.R. am 10.08.2022
Autor(en):  Alexander Rodosek
Bild:  Bildagentur PantherMedia / vaselena


Autor:in
Herr Alexander Rodosek
ist Mitgründer der Plattformen meinBafoeg.de und dasElterngeld.de. Als Geschäftsführer leitet er in seinem Unternehmen die Bereiche Recht und Finanzen. Rodosek absolvierte ein Wirtschaftsrechtstudium (LL.B.) in Köln und erwarb den Master in Wirtschaftsprüfung, Steuern, Recht und Finanzen (M.Sc.). Er verfügt über Berufserfahrung in der Versicherungswirtschaft, verfasst regelmäßig Fachbeiträge für Controlling-Portal.de und arbeitet als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Fakultät für Wirtschafts- und Rechtswissenschaften der TH Köln.
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