Eine Hypothek ist eine streng akzessorische Realsicherheit von Krediten, die bei nicht vertragsgemäßer Erfüllung der Pflichten eines Schuldners zur Befriedigung aus dem im Grundbuch genannten belasteten Grundstück führt.

Akzessorietät bedeutet, dass die Sicherheit, hier Hypothek vom Bestand, Umfang und der Dauer der Hauptschuld abhängig ist. Zahlt also ein Schuldner seine Verpflichtung zurück, so erlischt die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld.

Bei einer Hypothekenschuld ist der Rückzahlungsbetrag vielfach höher als der vereinnahme Betrag. Es entsteht ein Damnum oder Disagio, das in Bilanz unter Aktive Rechnungsabgrenzungsposten unter dem Konto Disagio gesondert ausgewiesen wird.

Das Damnum oder Disagio ist aktivierungspflichtig. Es kann nach dem Handelsrecht über die gesamte Laufzeit der Hypothek abgeschrieben werden. (Aktivierungswahlrecht). Nach dem Steuerrecht besteht eine Aktivierungspflicht.

Beispiel: 

Für den Bau eines neuen Bürogebäudes, nahe der B 51 wird eine Hypothek von 1.200.000 € bei der City-Bank in Köln aufgenommen.
Die Auszahlung beträgt 95 % und wird auf den 1.2.2016 festgelegt. Die Laufzeit der Hypothek beträgt 10 Jahre bei einem Zinssatz von 2,5 %. Die Zinsen sind nachträglich halbjährlich zur Zahlung fällig. Die erste Tilgung in einer Höhe von 120.000 € (1.200.000 € : 10 Jahre) wird am 1.2.2017 durch Banküberweisung bezahlt.

 Buchungen:

1.2.2016


1.8.2016 (1. Zinszahlung)



Zinsaufwendungen an Kreditinstitut (Bank): 15.000 €

31.12.2016 

 Teilauflösung Disagio für 11 Monate

Für ein volles Jahr werden bis zur Rückzahlung 6.000 € Disagio aufgelöst.
Im Jahr 2016 sind es 11 Monate. 



Zinsaufwendungen an ARA (Disagio): 5.500 € 

Bildung der noch nicht fälligen Zinsen für 2016


Zinsaufwendungen an Sonstige Verbindlichkeiten 12.500 €

1.2.2017 Erste Tilgung mit Zinszahlung

Aufgaben

1. Wo wird eine Hypothek eingetragen?
   
   
2. Wann erlischt eine Hypothek?
   
   
3. Wie ist das Disagio nach dem Handels-und Steuerrecht in der Buchführung zu behandeln?
   
   
4. Zur Finanzierung einer neuen Lagerhalle wurde bei der City Bank zu Köln ein Hypothekendarlehen von 350.000 € aufgenommen. Im Vertrag wurden folgende Daten aufgenommen: 
   
   Hypothekensumme 350.000 €
   Auszahlung 95 %
   Darlehenslaufzeit 10 Jahre
   Aufnahme der Hypothek 1.5.2016
   Zinssatz 2,5 %
   Die Zinsen sind halbjährlich nachträglich zur Zahlung fällig.
   Die erste Rückzahlung der Hypothek erfolgt am 1.5.2017 mit der fälligen Zinszahlung.
   
   Buchen Sie den Sachverhalt am: 
   01.05.2016 Aufnahme der Hypothek
   01.11.2016 Zahlung der ersten fälligen Zinsen
   31.12,2016 Jahresabschlussbuchungen
   01.05.2017 Erste Rückzahlung der Hypothek mit den fälligen Zinsen

Lösungen

1. Im Grundbuch
   
   
2. Erlischt die Forderung, erlischt auch die Hypothek.
   
   
3. Der Unterschiedsbetrag, das sogenannte Abgeld, auch Damnum oder Disagio genannt, darf nach § 250 (3) HGB unter den Rechnungsabgrenzungsposten der Aktivseite (Konto Disagio) aufgenommen werden. Nach dem Handelsrecht besteht das Aktivierungswahlrecht. Das Disagio ist dann durch planmäßige Abschreibungen auf die gesamte Laufzeit des Hypothekendarlehens zu verteilen. Steuerrechtlich wird das Disagio aus Gründen der periodengerechten Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns aktiviert und gleichmäßig abgeschrieben werden. Es besteht die Aktivierungspflicht.
   
   
4. 1.5.2016
   
   
   Alternativ
   
   
   Bei der Alternativbuchung entfällt am Bilanzstichtag die zeitanteilige Auflösung der ARA Disagio.
   
   1.11.2016
   Zinsaufwendungen an Kreditinstitut (Bank) 4.375 €
   Hinweis: Nicht mehr bei der Alternativbuchung am Aufnahmetag der Hypothek / Darlehen
   
   31.12.2016
   Auflösung der ARA (gesonderter Ausweis) Disagio
   Zinsaufwendungen an ARA (Disagio) 1.666,67 €
   
   Bildung der noch nicht fälligen Zinsen: 
   Zinsaufwendungen an Sonstige Verbindlichkeiten
   
   
   
   1.5.2017
   
   
   

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letzte Änderung W.V.R. am 27.07.2018 Autor(en):  Günther Wittwer

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